省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《海南省商品房買賣合同示范文本》及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》(修訂版)近期已下發(fā)各市縣，今后購房者買房、開發(fā)商交付商品房給購房人時(shí)，必須依照新修訂的合同和相關(guān)保證書、說明書。

據(jù)悉，原合同是住建部和國家工商總局2000年制定版本。2017修訂版與之前相比，主要增加了《海南省商品住宅全裝修管理辦法》和《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)新建住宅小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理的意見》相關(guān)內(nèi)容;還增加了《專業(yè)術(shù)語解釋》11條，方便買賣雙方正確解讀、理解合同相關(guān)內(nèi)容;增加了《重要提示》共13條，在合同首頁*顯著的位置針對交易中容易產(chǎn)生糾紛的問題進(jìn)行特別提示，方便買賣雙方重視、關(guān)注。

全裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)

《合同示范文本》第四條“該商品房基本情況”中，提出商品房裝修質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)約定，里面包括：該商品房套內(nèi)為全裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，全裝修質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)不得低于《海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)，出賣人應(yīng)在本合同簽訂前按照裝修設(shè)計(jì)文件設(shè)置樣板房及產(chǎn)品展示區(qū)(鼓勵(lì)設(shè)置裝修施工工藝展示);樣板房要真實(shí)反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，作為房屋交付參照標(biāo)準(zhǔn)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn);出賣人未經(jīng)雙方約定增加的設(shè)施、設(shè)備、裝修、裝飾，視為無條件贈(zèng)送給買受人。

裝修不達(dá)標(biāo)可更換或雙倍差價(jià)賠償

《合同示范文本》第十七條“商品房質(zhì)量”中，提出該商品房質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問題的，涉及裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，該商品房應(yīng)按合同附件三約定使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人及時(shí)更換、修理，或者出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

交付90天內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

《合同示范文本》十九條“不動(dòng)產(chǎn)登記”中提出，出賣人應(yīng)在該商品房交付驗(yàn)收的同時(shí)，一次性如實(shí)告知買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要由買受人提供的證件資料，出賣人應(yīng)當(dāng)在該商品房交付驗(yàn)收后不超過90天內(nèi)，辦理完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

出賣人未告知或告知的內(nèi)容不完備、不準(zhǔn)確，致使買受人未能及時(shí)提供證件資料的，導(dǎo)致未能在約定期限內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，由出賣人承擔(dān)責(zé)任。因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。因出賣人原因，買受人未能按上款約定時(shí)間內(nèi)取得該商品房的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的，按照合同中的三種方式處理。

《住宅質(zhì)量保證書》

墻面、地面、衛(wèi)生潔具、開關(guān)插座、給排水管道等都有保修期限

交付使用驗(yàn)收單上簽署日期為質(zhì)保期起始時(shí)間

《住宅質(zhì)量保證書》中說明，住宅質(zhì)量保修期是以商品房交付使用驗(yàn)收單上簽署的日期作為起始時(shí)間。由于購房人原因未能按交付時(shí)限辦理交付手續(xù)的，按開發(fā)企業(yè)發(fā)出的商品房交付使用通知書之日起計(jì)算;由于雙方對交付使用事項(xiàng)發(fā)生爭議等原因，未能辦理交付手續(xù)的，按《商品房買賣合同》約定的發(fā)生爭議處理方式解決并確定保修期限起始時(shí)間。

商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房;給購房人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

關(guān)于保修期限和保修范圍，國家有規(guī)定的，*低保修期限和范圍不能低于國家相關(guān)規(guī)定。

建筑工程及附屬設(shè)施發(fā)生質(zhì)量問題按所列范圍和期限進(jìn)行保修，在保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)負(fù)保修責(zé)任或委托其他單位負(fù)責(zé)保修;超過保修期后，購房人可委托物業(yè)服務(wù)單位或自行維修。

 在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)質(zhì)量問題，購房人可向保修單位登記報(bào)修。保修單位應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù)和處理，其中屬于管道滲漏、堵塞的保修項(xiàng)目，答復(fù)和處理時(shí)間不得超過2天。

如發(fā)現(xiàn)保修責(zé)任單位及工作人員對保修工作推諉、拖拉、敷衍、不負(fù)責(zé)任、或?yàn)殡y用戶者，可撥打保修責(zé)任單位監(jiān)督投訴電話投訴。

《住宅使用說明書》

買房人不得擅自在墻面掏門掏窗或在地面鑿槽

陽臺(tái)防盜網(wǎng)外挑部位不得集中放置花盆或堆放重物

《住宅使用說明書》提到，按安全、節(jié)能、環(huán)保要求，購房人(使用人)不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)(包括在墻面掏門、掏窗，在地面鑿槽等)、外形及色彩，不得擅自改變、改裝、拆除房屋原有附屬設(shè)施，必要的裝飾、改變應(yīng)經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)同意后方可施工，并確保不影響其它購房人(使用人)的正常生活和使用。

商品房交付后，購房人(使用人)擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形、色彩，擅自改變、改裝、拆除房屋原有附屬設(shè)施的，由購房人(使用人)自行承擔(dān)改變、改裝部位的保修、維修責(zé)任，對其他購房人(使用人)造成影響和損失的須負(fù)責(zé)賠償。

商品房交付后，購房人(使用人)自行添置的設(shè)施、設(shè)備，由購房人(使用人)自行承擔(dān)保修、維修責(zé)任。

針對很多市民關(guān)心的陽臺(tái)防盜網(wǎng)設(shè)置問題，其中專門提到陽臺(tái)結(jié)構(gòu)形式不得有任何改動(dòng)(包括欄板降低或外伸)。陽臺(tái)加設(shè)防盜網(wǎng)須經(jīng)開發(fā)單位或物業(yè)管理公司同意，并按規(guī)定的樣式和材料制作，防盜網(wǎng)外挑部位不得集中放置花盆或堆放重物、雜物，勿在陽臺(tái)上聚集超載人員，勿在陽臺(tái)上做激烈運(yùn)動(dòng)，以免墜落傷人。切勿破壞、拆除已安裝的陽臺(tái)樓板、欄桿、欄板等構(gòu)件，或大力撞擊、擠壓陽臺(tái)玻璃擋板，以保證使用安全。應(yīng)及時(shí)清理陽臺(tái)排水口，有防水隔熱層的陽臺(tái)表面應(yīng)防止破壞，以防產(chǎn)生裂縫。