上周，海南省下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見(jiàn)》，核心有兩點(diǎn)：一是控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；二是形成房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)互動(dòng)。兩個(gè)著力點(diǎn)形成合力，目標(biāo)即：鼓勵(lì)發(fā)展經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，到2020年末，全省商品住宅新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比例不高于67%。

【重經(jīng)營(yíng)輕住宅】

其實(shí)，海南省想要實(shí)現(xiàn)這一住宅開(kāi)工占比目標(biāo)并不難。今年前三季度，海南省普通住宅在商品房新開(kāi)工面積的占比，已經(jīng)達(dá)到70.6%。另外，住宅投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重，也從去年同期的78.9%下降到74.2%。事實(shí)上，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)是海南開(kāi)發(fā)商正在做的事情。海南省政府提出此次意見(jiàn)的意義在于，通過(guò)從上而下的規(guī)劃，在土地供應(yīng)以及稅收等方面，維護(hù)并推動(dòng)海南省現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局。

目前，海南省政府的思路是，在滿足島上常住居民住房需求的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假（產(chǎn)權(quán)式酒店）、酒店式公寓、賓館、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等以旅游度假或商業(yè)經(jīng)營(yíng)為目的的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，以此實(shí)現(xiàn)與旅游、文體、健康、醫(yī)療、衛(wèi)生等產(chǎn)業(yè)相融合。具體做法包括：在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控，防止變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如建設(shè)規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上的產(chǎn)業(yè)附帶房地產(chǎn)的新建項(xiàng)目，須報(bào)省發(fā)改委備案，并進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策審查；嚴(yán)格控制小戶型商品住宅審批。

另外，海南省政府還對(duì)出租出售給高端科技企業(yè)、企業(yè)總部、企業(yè)研發(fā)中心的辦公樓，給予系列優(yōu)惠政策。進(jìn)行十二大產(chǎn)業(yè)、百個(gè)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、六類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有效需求，帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)發(fā)展。目前，海南省的房地產(chǎn)投資增速與全國(guó)趨勢(shì)有所不同。從今年一季度開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速即呈逐月加快趨勢(shì)。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，今年前三季度，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1227.13億元，增長(zhǎng)25.9%，增速同比提升6.2個(gè)百分點(diǎn)，位列全國(guó)首位。其中，辦公樓開(kāi)發(fā)投資，而非住宅，才是支撐海南省的投資主力，前者在1~9月實(shí)現(xiàn)109.4%的增長(zhǎng)。

【通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)去化】

今年以來(lái)，雖然海南省的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)有了長(zhǎng)足增長(zhǎng)，而且住宅新開(kāi)工面積也已經(jīng)下降同比35.3%，但是在整體供應(yīng)中，住宅仍占主導(dǎo)，高庫(kù)存情況難言得到了根本性改善。前三季度，海南省銷售額和銷售面積均有增長(zhǎng)。然而，住宅銷售的表現(xiàn)弱于其他項(xiàng)目，而且主要以外地購(gòu)買(mǎi)為主。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，前三季度，海南省累計(jì)房屋銷售面積同比增長(zhǎng)5.5%，住宅銷售增長(zhǎng)2.8%；累計(jì)房屋銷售額增長(zhǎng)4.5%，住宅銷售額增長(zhǎng)1.2%。

11月，海南三亞的多家開(kāi)發(fā)商組團(tuán)，帶著多個(gè)項(xiàng)目北上京城舉行推介會(huì)。當(dāng)時(shí)，三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)表示，市場(chǎng)現(xiàn)在消化的主要是之前推出的土地，目前當(dāng)?shù)貛?kù)存面積近300萬(wàn)平方米，去化需要一年多的時(shí)間。7月，海南省統(tǒng)計(jì)局在分析當(dāng)?shù)貛?kù)存情況時(shí)也表示，隨著全省房地產(chǎn)規(guī)模不繼擴(kuò)大，新開(kāi)工面積不斷增長(zhǎng)，而房屋銷售僅處于回暖，全省的商品房銷售面臨去庫(kù)存壓力也隨之增大。數(shù)據(jù)顯示，1~7月，海南省商品房待售面積增長(zhǎng)31.8%。

面對(duì)高庫(kù)存，海南省提出的主要方式是，以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或租賃商品住宅用作保障性住房，并納入保障性安居工程計(jì)劃管理。以及采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合條件的庫(kù)存商品住宅改造為電商用房（辦公倉(cāng)儲(chǔ)加工物流一體化）、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)等，為小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場(chǎng)所。

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