8月5日，央行發(fā)布了《二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，報(bào)告中顯示，上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量也屢創(chuàng)新高。央行稱，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N(xiāo)售增速較高，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。

中國(guó)居民房貸緣何激增？原因有以下三個(gè)方面：

第一，貨幣信貸擴(kuò)張，信貸結(jié)構(gòu)傾斜。過(guò)去幾年信貸增速高企，超發(fā)的貨幣為居民大規(guī)模購(gòu)房提供了支撐；而2015年以來(lái)，企業(yè)中長(zhǎng)貸增速下行而居民中長(zhǎng)貸增速上行，使得居民中長(zhǎng)貸、企業(yè)中長(zhǎng)貸加速上行，這意味著越來(lái)越多的信貸資源被分配到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

第二，低利率促銷(xiāo)量，寬貨幣推房?jī)r(jià)。住房貸款平均利率從14年下半年以來(lái)持續(xù)下行，導(dǎo)致地產(chǎn)銷(xiāo)量增速在2015年見(jiàn)底回升。2016年初地產(chǎn)刺激政策再度出臺(tái)，再次刺激了居民購(gòu)房需求；而貨幣增速高企，則導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，并從一線向二三線傳導(dǎo)，今年上半年地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增速42.1%，超出銷(xiāo)售面積增速14.2個(gè)百分點(diǎn)。

第三，居民購(gòu)房杠桿率驟升。居民購(gòu)房貸款新增額/新增商品房銷(xiāo)售額從11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次創(chuàng)新高至56.5%，居民購(gòu)房杠桿率呈加速上升。

房貸高增長(zhǎng)能否持續(xù)？

從居民負(fù)債率來(lái)看，對(duì)應(yīng)住房貸款的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款是居民債務(wù)中占比*高的部分，房貸的大幅上升，直接推升中國(guó)居民部門(mén)杠桿率急速上行。雖然橫向比較看，中國(guó)居民負(fù)債率仍低于英美日等國(guó)，但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見(jiàn)底后，將迎來(lái)居民杠桿率見(jiàn)頂。而中國(guó)人口撫養(yǎng)比已在2011年見(jiàn)底，這意味著中國(guó)居民杠桿率將在未來(lái)幾年見(jiàn)頂，目前我們已離頂部不遠(yuǎn)。

居民房貸收入比超日趕美，值得警惕。居民房貸收入比可以更準(zhǔn)確的刻畫(huà)居民償付房貸的能力。美國(guó)、日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進(jìn)行。目前中國(guó)居民房貸收入比0.46，已超過(guò)日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

　　房貸/GDP加速上升。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行的背景下，中國(guó)的房貸/GDP在過(guò)去幾年呈加速上升態(tài)勢(shì)。2012年以前尚不到15%，2015年底達(dá)到20.7%，2016年底將超過(guò)25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。去年房貸余額增速為23%，今年上半年則高達(dá)30%，若未來(lái)幾年以25%的速度擴(kuò)張，則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國(guó)現(xiàn)有水平！

新增房貸銷(xiāo)售比歷史新高，岌岌可危！從新增房貸、新增地產(chǎn)銷(xiāo)售看，美國(guó)07年時(shí)的峰值為52.6%。而中國(guó)去年新增房貸銷(xiāo)售比升至35%，今年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國(guó)金融危機(jī)期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達(dá)6.4%，不僅遠(yuǎn)超日本歷史高點(diǎn)（3.0%），也接近美國(guó)歷史峰值（8.0%）。這都意味著居民購(gòu)房邊際杠桿率或已接近極限！